29 maj Zgłoszenie nakładów użytkownika wieczystego

Kiedy użytkownik wieczysty powinien skutecznie zgłosić nakłady.
Zanim ostatecznie odpowiemy sobie na pytanie kiedy użytkownik wieczysty powinien zgłosić nakłady do rozliczenia rozstrzygnijmy kwestię kiedy właściciel musi rozliczyć te nakłady. W tym przypadku odpowiedź wydaje się prosta – tylko i wyłącznie wtedy kiedy nowa opłata roczna będzie wyższa od poprzedniej. Zasadny jest więc wniosek, że do momentu ustalenia nowej opłaty rocznej na wyższym poziomie w ogóle nie ma sensu mówić o nakładach – zgłaszać ich, zajmować się ich zakresem i wyliczeniem czy też rozmawiać z właścicielem o konieczności ich rozliczenia. W momencie kiedy pojawia się różnica pomiędzy opłatą dotychczasową, a zaktualizowaną sensownie jest zgłosić i rozliczyć nakłady. Ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej jest niezbędne do tego aby ustalić różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Oczywistym jest, że różnica ta musi mieć wynik dodatni aby w ogóle była mowa o zaliczeniu nakładów na jej poczet. Zatem wystąpienie różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną jest przesłanką konieczną zaliczenia nakładów. Oznacza to, że ostateczna odpowiedź na to czy wystąpi przesłanka konieczna zaliczenia nakładów może zostać udzielona dopiero po zakończeniu procedury aktualizacyjnej. Jednocześnie Ustawa wskazuje, że muszą one być zgłoszone w tracie procedury aktualizacji.

Przedstawione powyżej wskazuje wprost, że kwestia rozliczenia nakładów nie ma nic wspólnego z procedurą aktualizacyjną wysokości opłaty rocznej. Opłata roczna jest bowiem ustalana na podstawie dwóch czynników – aktualnej wartości nieruchomości gruntowej według stanu z dnia aktualizacji tj. wraz ze wszystkimi nakładami poniesionymi przez użytkownika wieczystego oraz obowiązującej stawki procentowej. W trakcie procedury aktualizacyjnej, jak wykazano powyżej, użytkownik wieczysty może: zanegować aktualizację w całości poprzez wykazanie jej bezzasadności bądź zanegować samą wysokość proponowanej opłaty poprzez wykazanie, że wprawdzie aktualizacja jest uzasadniona, ale opłata powinna być ustalona w innej wysokości. W całej opisanej w Ustawie procedurze aktualizacyjnej nie ma miejsca na rozliczenie nakładów. Przede wszystkim w Ustawa nie przewiduje takiej sytuacji, że użytkownik wieczysty uznaje zasadność aktualizacji i zaoferowaną opłatę w nowej wysokości i jednocześnie dokonuje rozliczenia nakładów. W sytuacji kiedy użytkownik wieczysty zgadza się na opłatę w nowej wysokości jedynie co może zrobić to w sposób milczący zaakceptować wypowiedzenie. Oznacza to nie złożenie w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zauważyć należy, że w momencie upływu tego 30 dniowego terminu wypowiedzenie staje się „prawomocne” i opłata w nowej wysokości zaczyna obowiązywać od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym właściciel dokonał wypowiedzenia. Jednocześnie „uprawomocnienie” wypowiedzenia kończy procedurę aktualizacyjną.
Dodatkowo wskazać należy, że przepisy Rozporządzenia odnoszące się do określenia wartości nakładów, wskazują, iż nie jest możliwe określenie wartości nakładów bez określenia wartości gruntu po dokonaniu nakładów. Oznacza to, że dla określenia wartości nakładów niezbędne jest określenie wartości gruntu na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej tj. wartości gruntu według stanu z dnia aktualizacji a więc z nakładami.

Ustawodawca nie przewidział terminu ani formy zgłoszenia przez użytkownika wieczystego nakładów do rozliczenia. Dlatego też właściciel, samorządowe kolegium odwoławcze czy też sąd w momencie wystąpienia przesłanki konicznej tj. różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową i zaktualizowaną nie ma podstaw do odmowy zaliczenia nakładów w momencie ich zgłoszenia przez użytkownika wieczystego. Bez względu na termin – byle w trakcie trwania aktualizacji – i bez względu na formę zgłoszenia.

Taka jest teoria. Praktyka polega na tym, by zgłosić nakłady do rozliczenia – w sposób który potwierdzi datę – jak najszybciej i zawsze w trakcie trwania procedury aktualizacyjnej. Praktyka wskazuje, że samo rozliczenie nakładów znajduje swój finał dopiero przed sądem. I nie jest rzadkością zakończenie dopiero przed Sądem Najwyższym.