25 maj Podobieństwo nieruchomości w procesie wyceny
Podobieństwo nieruchomości jest niezwykle istotnym zagadnieniem w procesie wyceny, niekiedy mającym zasadniczy wpływ na finalny wynik oszacowania. Kwestia ta staje się wielokrotnie przedmiotem sporu w postępowaniach sądowych. Czym właściwie jest podobieństwo nieruchomości? W jaki sposób je ustalić?
Czym właściwie jest podobieństwo nieruchomości?
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm., dalej: „u.g.n.”) przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością, stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Dlaczego definicja nieruchomości podobnej jest przedmiotem sporów?
Ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazał cechy konieczne do uznania danej nieruchomości za nieruchomość podobną. Należy zauważyć, że zgodnie z definicją ustawową nieruchomość podobna nie musi być identyczna do nieruchomości wycenianej, ale porównywalna. Zatem jeśli znajdziemy relację, która pozwoli na porównanie nieruchomości o np. różnym położeniu, czy przeznaczaniu to taka nieruchomość jest nieruchomością podobną. Dlatego, że potrafimy ją porównać, a ewentualne różnice odpowiednio skorygować.
Niektórzy pełnomocnicy strony interpretują definicję nieruchomości podobnej w innych sposób. Stoją na stanowisku, że nieruchomość podobna ma mieć identyczne (lub prawie identyczne) cechy rynkowe (np. przeznaczenie, położenie, czy stan). Przy takim założeniu stosunkowo łatwo jest zarzucić rzeczoznawcy, że przyjął nieruchomości niepodobne.
Należy zauważyć, że nieruchomości identycznie (lub prawie identyczne) występują bardzo rzadko. A nawet jeśli występują to najczęściej nie były przedmiotem obrotu rynkowego. Zatem oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym wyłącznie przy wykorzystaniu nieruchomości prawie identycznych jest najczęściej niemożliwe.
Kiedy podobieństwo nieruchomości jest najistotniejsze?
Zagadnienie podobieństwa nieruchomości pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy, w celu wyceny nieruchomości, używa podejścia porównawczego (chociaż nie jest to jedyne podejście związane z pojęciem nieruchomości podobnych). Stosuje się w nim bowiem metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Każda z nich w jakiś sposób odwołuje się do kwestii podobieństwa nieruchomości. Przy porównywaniu parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z kolei metoda korygowania ceny średniej zakłada przyjęcie co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku przyjmuje zbiór cen transakcyjnych bardzo dużej ilości danych, a następnie metodami statystycznymi wyliczany jest wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny nieruchomości.
Trudne zadanie dla rzeczoznawców majątkowych
Ponieważ na rynku bardzo rzadko mamy do czynienia z nieruchomościami identycznymi (lub prawie identycznymi) wycena nieruchomości w podejściu porównawczym (a w wielu przypadkach także dochodowym lub mieszanym) jest bardzo złożona. Niemożliwe jest sprostanie wymaganiom stron, które oczekują wyceny wyłącznie w oparciu o transakcje nieruchomościami identycznymi. Kluczowa dla wartości jest zatem odpowiednia analiza statystyczna zależności między cechami nieruchomości i ich cenami. Właśnie dlatego proces wyceny wymaga odpowiedniego doświadczenia i specjalistycznej wiedzy. Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych AEDIUM S.C. to zespół najlepszych specjalistów na rynku tego typu usług.