29 maj Zakres rzeczowy nakładów użytkownika wieczystego

Zakres rzeczowy nakładów i ich wartość.

Zaliczenie zakresu oraz wartości nakładów użytkownika wieczystego, dokonuje się w oparciu o art. 77 ust 4-6 ustawy, w sytuacji gdy użytkownik wieczysty dokonał szeregu nakładów i gdy ich dokonanie jest bezsporne. Istotne dla rozliczenia jednak są odpowiedzi na trzy pytania:
a) czy nakłady te podniosły wartość prawa własności gruntu nieruchomości? Która to wartość stała się podstawą do naliczenia aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Jeżeli nie podniosły, to tym samym nie występuje związek przyczynowo – skutkowy dla zwiększenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, ponieważ nie ma z czego odliczyć nakładów.
b) oraz czym są nakłady na budowę infrastruktury technicznej?
c) czym są nakłady konieczne?
Odpowiedź na pytanie a) jest dość prosta. Jeżeli dokonano nakładów oraz wystąpi zwiększenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wyniku aktualizacji, to z można spokojnie założyć, że właśnie nakłady miały we wzroście opłaty swój udział.

Nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

Czym są. Odpowiedź na pytanie b) znajduje się przy opłatach adiacenckich. Przy opłatach adiacenckich występują dwie rzeczy jednocześnie, fakt dokonania nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej i wzrost wartości nieruchomości z tego tytułu. Doskonałe podobieństwo sytuacji – analogia problemów spotykanych przy nakładach użytkownika wieczystego. Dlatego oczywistym stało się oparcie sądowej linii orzeczniczej o przepisy prawa dotyczące opłat adiacenckich.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r. II CSK 451/13 Pojęcie „urządzenia infrastruktury technicznej” w rozumieniu art. 77 ust. 4 u.g.n. należy odczytywać z uwzględnieniem art. 143 ust. 2 u.g.n., mimo że przepis ten został zamieszczony w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej w formie opłaty adiacenckiej.
Takie rozstrzygnięcie ma dalej idące skutki. Przepis z art. 143 ust 2 mówi infrastrukturze i o budowie infrastruktury. Oznacza to że musi to być określone urządzenie infrastruktury technicznej + fakt jego budowy. Budową nie jest remont, budową nie jest ulepszenie, budową nie jest modernizacja. Budowa wymaga nowego obszaru lub zmiany obszaru (np. rozbudowa) i położenia (np. nowe albo w nowym miejscu). Dla lepszego zrozumienia warto przytoczyć art. 4 pkt 17, 18, 19 ustawy o drogach publicznych który doskonale to zilustruje:

17) budowa drogi – wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę;
18) przebudowa drogi – wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego;
19) remont drogi – wykonywanie robót przywracających pierwotny stan drogi, także przy użyciu wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym;

O tym co należy rozumieć przez infrastrukturę techniczną jest mowa jednoznacznie w art. 143 ust 2 Ustawy. Treść przepisu jest następująca:

„Art. 143. 2. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.”

Oczywistym, staje się, że nie wszystkie nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej są nakładami, o których mowa w art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z cytowanych sentencji wyroków Sądu Najwyższego wynika, że nakłady użytkownika wieczystego na urządzenia infrastruktury technicznej muszą być co do zasady poniesione poza obszarem nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym tak jak w przypadku opłat adiacenckich. Odmienny pogląd prowadziłby, bowiem do konkluzji, że każda sieć wewnętrzna, każdy plac postojowy, czy każda droga położona wewnątrz nieruchomości jest nakładem użytkownika wieczystego dającym prawo zwrotu, co w efekcie spowodowałoby przerzucenie dowolnych kosztów inwestycji na właściciela gruntu. 

A chodzi przecież o takie nakłady, które trwale wpływają na prawo własności gruntu nieruchomości. Odpowiedzmy na pytanie czym jest sieć zewnętrzna. Sieć zewnętrzna doprowadza media do nieruchomości. A więc dzięki niej grunt nieruchomości zyskuje. Czym jest zatem sieć wewnętrzna na nieruchomości? Jedynie rozprowadzeniem tego media. Wykonana pod konkretny projekt inwestycji, służący tej inwestycji, czyli służący zabudowie, a nie gruntowi. Kolejny użytkownik wieczysty może inaczej wykorzystać przestrzeń i rozebrać wszystkie sieci wewnętrzne (są jego własnością) i pobudować nowe. Czy zatem sieć wewnętrzna wpływa na prawo własności gruntu? Na pewno nie. Gdyby zatem uznać nakłady na infrastrukturę techniczną położoną wewnątrz nieruchomości i służącą celom użytkownika za podlegającą odliczeniu, to nawet 30% inwestycji (lub więcej) służącej celom biznesowym użytkownika można by przerzucić na właściciela gruntu.

Najlepiej posłużyć się przykładami:

• budowa drogi na terenie nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym, jest typową inwestycją związaną z zagospodarowaniem terenu, a poza tym jest środkiem trwałym użytkownika wieczystego i służy jedynie jego celom biznesowym czyli obsłudze innych obiektów stanowiących własność użytkownika. Nie polepsza dostępu do nieruchomości i nie zwiększa wartości prawa własności samego gruntu,
• place postojowe to jeszcze bardziej radykalny przykład,
• budowa sieci wewnętrznej wodociągowej służy jedynie rozprowadzeniu wody na potrzeby projektowanych obiektów stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności,
• oświetlenie terenu. Służy użytkownikowi wieczystemu w jego celach biznesowych.

Nie ulega wątpliwości że wymienione powyżej są urządzeniami infrastruktury technicznej. Czy to wystarczający powód by właściciel gruntu je finansował? Na pewno nie.

• taka sama budowa drogi, ale poza obszarem nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym poprawia dostępność komunikacyjną. Służy gruntowi nieruchomości,
• taka sama budowa sieci wodociągowej na zewnątrz nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym, doprowadza trwale wodę do nieruchomości. Służy gruntowi nieruchomości.

Odmiennie niż wykonane na terenie nieruchomości te nakłady służą prawu własności gruntu nieruchomości, znacznie szerszemu gronu osób (prawnych/fizycznych), a więc nie tylko użytkownikowi wieczystemu w jego celach biznesowych. Jest zatem bezsporne, że użytkownik nabywa prawo do ich rozliczenia z właścicielem gruntu.

Tak wygląda reguła. Powyższe nie przekreśla jednak przypadków szczególnych, zaliczenia do nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej nawet, gdy ta infrastruktura położona jest na terenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Możliwym rozróżnieniem może być to czy wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej należą do instalacji wewnętrznych i służą tylko i wyłącznie użytkownikowi wieczystemu w realizacji jego celów biznesowych czy też podnoszą walory prawa własności gruntu.

Przykłady:

• budowa sieci gazowej średniego ciśnienia, wraz ze stacją redukcyjną położoną na terenie nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Stacja taka o ile nie stanowi własności użytkownika wieczystego polepsza walory prawa własności gruntu,
• analogicznie jw. lecz budowa sieci średniego napięcia wraz z trafostacją

Wszystkie cytowane przykłady wystąpiły, przy konkretnych nieruchomościach będących w użytkowaniu wieczystym.

Nakłady konieczne na cechy techniczno-użytkowe gruntu

Odpowiedź na c) jest bardziej skomplikowana. Pojęcie „nakłady konieczne” pojawia się w art. 226 ustawy kodeks cywilny i związane jest ze zwrotem nakładów samoistnego posiadacza. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się (Uchwała SN sygn akt III CZP 11/06), że nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie umożliwiającym normalne korzystanie z nich. Siłą rzeczy jest to ogólna definicja. W rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia nakładami koniecznymi specyficznym – bo są nakładami użytkownika wieczystego poniesionymi na cechy techniczno użytkowe gruntu. Lecz nie każde nakłady na cechy techniczno użytkowe gruntu są nakładami koniecznymi (np. posadzenie drzew zmieniają cechy użytkowe gruntu a mimo to nie są nakładami koniecznymi). W tej kwestii wyraziście rozumienie tej kwestii sprecyzował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 .
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r. III CSK 42/13 1. Przez nakłady konieczne rozumie się nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. …. 2. Rozróżnienie między nakładami koniecznymi a innymi nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.g.n. pojęcie nakładów koniecznych należy zatem rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.
Jasno przedstawiono, że co do zasady wszelkie nakłady poniesione poza nieruchomością nie mogą stanowić nakładów koniecznych użytkownika wieczystego. Muszą być to nakłady na cechy techniczno-użytkowe gruntu, a ich cechą jest ich niezbędność. Możliwe zapewne jest, że wystąpią jakieś wyjątkowe sytuacje szczególne i nakładem koniecznym będą prace poniesione poza gruntem nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczysty, lecz obecnie nie spotkano ani jednego przykładu łamiącego tę regułę, ani nie udało się takiej hipotetycznej sytuacji przedstawić. Nakłady konieczne podlegające rozliczeniu powstają w wyniku poniesienia kosztów na prace które są konieczne, aby grunt nieruchomości mógł być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. Przy tym przeznaczenie nie należy utożsamiać z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Jak wykazano wcześniej rozliczenie nakładów jest czymś odrębnym, czymś innym od procedury aktualizacji opłat, chociaż terminy tych procedur są te same i choć wzajemnie mają na siebie wpływ.

Najlepiej zilustrować nakłady konieczne na przykładach z życia wziętych:

• Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zezwala na budowę centrów handlowych oraz w części pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności zabudowy. Lecz na nieruchomości istnieje zabudowa starymi obiektami przemysłowymi i nieruchomość była użytkowana jako przemysłowa. Bez rozbiórek nieruchomość nie zmieniłaby sposobu korzystania, tym samym uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmieniłoby sposobu korzystania z nieruchomości. A nowy sposób korzystania ze względu na lokalizację jest optymalny dla nieruchomości. Rozbiórki są nakładem koniecznym
• uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ten plan ustalił przeznaczenie gruntu na przeznaczenie mieszkaniowe o wysokiej intensywności zabudowy. Na części terenu był staw, oraz stare parterowe magazyny. Teraz można zbudować budynki wielolokalowe. Ale dokonać należy rozbiórek magazynów, a staw trzeba zasypać. Być może trzeba będzie wymienić grunt, bo ten grunt pod wodą może być kilkumetrowym bagniskiem. Bez tych nakładów grunt nie będzie wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem. Rozbiórki i wymiana gruntu są nakładami koniecznymi.

Jednocześnie mogą wystąpić podobne prace co do zakresu, lecz nie będą to nakłady konieczne:

• na nieruchomości znajdował się budynek handlowy o konstrukcji stalowej opartej o wiatę mirosławicką. Przeznaczenie w MPZP to handel i usługi. Nowy użytkownik wieczysty po zakupie nieruchomości rozebrał stary obiekt i w jego miejsce zbudował nowoczesny dyskont. Nakłady na rozbiórki nie są w tym przypadku nakładami koniecznymi. Nakłady konieczne to te, które muszą być dla normalnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem. Nakłady konieczne to takie bez których niemożliwe jest korzystanie w sposób zgodny przeznaczeniem. A tym przypadku rozbiórki nie miały wpływu na sposób korzystanie. Bez tych rozbiórek można było grunt użytkować zgodnie z przeznaczeniem.

Zatem rozstrzygając czy zgłoszone przez użytkownika wieczystego nakłady są tymi które podlegają odliczeniu zgodnie z art. 77 ust 4-6 należy:
A. wpierw ustalić które z nich mogą być nakładami na infrastrukturę, a które mogą być nakładami koniecznymi (zasadniczo według klucza lokalizacja).
B. następnie przy analizie nakładów koniecznych należy zbadać czy ich konieczność wynikała z tego, że w innym przypadku z nieruchomości nie można byłoby korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem.
C. w kolejnym kroku należy jeszcze wykazać, że nakłady konieczne spowodowały wzrost wartości prawa własności gruntu.
D. a w przypadku nakładów na budowę urządzeń infrastruktury należy zbadać czy są to urządzenia infrastruktury wymienionej w art. 143 ust.2 Ustawy, oraz czy spełniają one definicję budowy. To oznacza, że nie chodzi tylko o istnienie urządzeń infrastruktury, ale także o spełnienie konkretnego warunku ich budowy przez użytkownika wieczystego.

Pamiętajmy jednak podstawą całych rozważań dotyczących zaliczenie nakładów jest wzrost wartości prawa własności gruntu (co się wiąże też ze wzrostem opłaty z tytułu użytkowania wieczystego).
Dodać trzeba, że aby wyliczyć wartość nakładów trzeba wiedzieć czy spowodowały one wzrost wartości prawa własności gruntu, a jeżeli to w jakiej wysokości. To jest niezbędne. Nie można odliczyć od różnicy opłat z tytułu użytkowania wieczystego kwoty pieniężnej od czegoś co nie miało wpływu na wartość prawa własności gruntu, lub miało ale w nie określonej wysokości.

Terminy zgłaszania, rzeczowy zakres nakładów użytkownika wieczystego oraz możliwość odliczenia od wzrostu opłaty rocznej to jedna grupa zagadnień. Sposób ustalania wartości tych nakładów to zupełnie inne zagadnienie. Będzie omówione w odrębnym artykule.