Wycena nieruchomości

Kancelaria Rzeczoznawców Majątkowych AEDIUM we Wrocławiu zajmuje się wyceną nieruchomości wszystkich typów. Mamy bardzo duże doświadczenie w wycenie nieruchomości nietypowych. Wykonywaliśmy wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych dużymi obiektami przemysłowymi, budynkami biurowymi, handlowymi, czy mieszkalnymi. Specjalizujemy się także w wycenach stacji paliw.
 

Czym jest wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to proces polegający na określeniu wartości prawa do nieruchomości (najczęściej prawa własności). Usługa świadczona jest przez rzeczoznawców majątkowych. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest najczęściej w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym i zawiera opinię autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Operat zawiera wszelkie informacje niezbędne w celu dokonania wyceny takie jak: wskazanie podstaw prawnych, uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego

W operacie przedstawiony musi zostać sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie przedmiotu wyceny – nieruchomości,
• określenie zakresu wyceny,
• określenie celu wyceny,
• przedstawienie podstawy formalnej wyceny,
• opisanie źródeł danych o nieruchomości,
• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

W stosunku do opracowanego już operatu szacunkowego możliwe są następujące czynności:

1. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Może ono nastąpić wyłącznie w sytuacji, w której nie wystąpiły istotne zmiany przedmiotu wyceny, otoczenia nieruchomości oraz cen na rynku nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli. W ramach opisanych działań dojść może wyłącznie do potwierdzenia aktualności operatu lub odmowy realizacji takiej czynności.

2. Aktualizacja operatu szacunkowego.

Aktualizacja operatu szacunkowego ma na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości, dla której została już wcześniej sporządzona wycena. Może ją dokonać tylko rzeczoznawca, który sporządził ten operat. Rzeczoznawca majątkowy może aktualizować operat szacunkowy w związku ze zmianami stanu nieruchomości, zmianami otoczenia nieruchomości lub zmianami cen na rynku. Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia.

3. Sporządzenie innego operatu szacunkowego w tej samej sprawie.

W przypadku gdy strona nie zgadza się z wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym klient może zlecić sporządzenie innego operatu szacunkowego w tej samej sprawie.

4. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonywana wyłącznie przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (np. PTRM). Polega ona na badaniu zgodności operatu z przepisami prawa.

Wycena nieruchomości używana jest w celu udokumentowania wartości nieruchomości na piśmie. Bardzo często wykorzystywana jest w przypadkach testamentów, porozumień rozwodowych, analizy biznesowej, zabezpieczenia kredytu (lub innych wierzytelności) oraz na potrzeby księgowe.

Wartość rynkowa nieruchomości, określana w operacie, to szacunkowa, najbardziej prawdopodobna kwota, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych , która można uzyskać za nieruchomość w dniu wyceny. Dokonanie wyceny wartości rynkowej nieruchomości wymaga więc poprzedniej dogłębnej analizy cen rynkowych dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości, analiza możliwych do uzyskania przychodów oraz koniecznych do poniesienia kosztów. Bez dostatecznej znajomości działań odbywających się na rynku nieruchomości, niemożliwe jest opracowanie wiarygodnej wyceny.

PODEJŚCIA I METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Przy wycenie nieruchomości stosowane są różne podejścia i metody w zależności od czynników wpływających na wartość nieruchomości, a także od rodzaju określanej wartości.

1) Podejście porównawcze – stosowane w przypadku wartości rynkowej nieruchomości. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na przestrzeni ostatnich lat. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wyróżniamy następujące metody:

• Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z kolejnymi nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
• Metoda korygowania ceny średniej polega na porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości należy skorygować średnią cenę rynkową nieruchomości podobnych współczynnikami wynikającymi z cech rynkowym nieruchomości wycenianej.
• Metoda analizy statystycznej rynku polega na wykorzystaniu zbioru cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych oraz zastosowaniu metod stosowanych do analiz statystycznych.

2) Podejście dochodowe – stosowane w przypadku, gdy możliwe jest uzyskanie dochodu z nieruchomości. W celu wyceny nieruchomości za pomocą podejścia dochodowego wyróżnione są następujące metody:

• Metoda inwestycyjna dotyczy wyceny nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód z czynszów najmu, dzierżawy lub innych praw do nieruchomości. Wysokość dochodu określana jest na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
• Metoda zysku dotyczy wyceny nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód, którego wysokości nie da się obliczyć za pomocą metody inwestycyjnej. Zazwyczaj dochód taki jest uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Nieruchomościami, dla których najczęściej stosowana jest metoda zysków są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, kina itp.

3) Podejście mieszane – jest to połączenie podejścia porównawczego i dochodowego. Pod uwagę brane są zarówno nieruchomości podobne do wycenianej jak i dochody dostarczane prze te nieruchomości. W celu wyceny nieruchomości za pomocą podejścia mieszanego wyróżnione są następujące metody:

• Metoda pozostałościowa stosowana w celu określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane takie jak: budowa, rozbudowa, remont itp. Wartość nieruchomości określana jest jako różnica wartości nieruchomości po zrealizowaniu robót budowlanych oraz wartości kosztów tych robót z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Metoda pozostałościowa może być zastosowana, gdy spełnione zostaną wszystkie poniższe warunki: istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania, w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
• Metoda wskaźników szacunkowych gruntu stosowana jest w celu określenia wartości nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele rolne lub leśne. Wartość gruntu określa się, jako iloczyn wskaźnika szacunkowego jednego hektara gruntu i ceny jednej decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.
• Metoda kosztów likwidacji stosowana jest w wypadku, gdy części składowe gruntu przeznaczone są do likwidacji. Wartość nieruchomości określona jest, jako koszt nabycia gruntu pomniejszony o koszty likwidacji części składowych tego gruntu oraz, w niektórych wypadkach, powiększony o wartość materiałów pozostawionych po likwidacji.

4) Podejście kosztowe – odnosi się do wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wartość odtworzeniowa nieruchomości to suma kosztów nabycia gruntu oraz wytworzenia jego części składowych pomniejszona o wartość ich zużycia. W celu wyceny nieruchomości za pomocą podejścia kosztowego wyróżnione są następujące metody:

• Metoda kosztów odtworzenia wykorzystuje koszty wytworzenia repliki istniejących części składowych przy zastosowaniu tej samej technologii, materiałów, rozwiązań przestrzennych i jakości wykonania jak w przypadku wycenianego obiektu. Koszty te przyjęte zostają, jako koszty wytworzenia części składowych nieruchomości. Dodatkowo, do kosztów wlicza się również takie same koszty dokumentacji projektowej oraz nadzoru budowlanego określonych na podstawie aktualnych cen.
• Metoda kosztów zastąpienia opiera się na podstawie kosztów odtworzenia obiektu o identycznej funkcji, jednak z uwzględnieniem użycia nowoczesnych technologii materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i wyposażenia.

JAKIE NIERUCHOMOŚCI WYCENIAMY

Wyceniamy wszystkie rodzaje nieruchomości tj. gruntowe (niezabudowane, zabudowane), budynkowe oraz lokalowe. Wyceniamy nieruchomości typowe oraz nietypowe:

• działki budowlane,
• lokale mieszkalne,
• lokale użytkowe,
• działki zabudowane budynkami mieszkalnymi,
• działki zabudowane budynkami o charakterze komercyjnym (biurowce, hotele, hale magazynowe, budynki produkcyjne itp.),
• pola inwestycyjne,
• zespoły parkowo-pałacowe i inne zabytki,
• stacje benzynowe,
• hurtownie paliw,
• grunty po Miejsca Obsługi Postoju (MOPy) lub stacje paliw,
• nabrzeża portowe,
• złoża,
• bunkry,
• silosy,
• kotłownie osiedlowe,
• stacje uzdatniania wody,
• ujęcia wody,
• sady,
• ogródki działkowe,
• adaptacje strychów,
• oraz wiele innych.

CEL WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Wyceniamy nieruchomości na różne potrzeby. Cele wyceny nieruchomości to m.in.:

• kupno/sprzedaż (celowość zakupu/sprzedaży, negocjacje),
• kredyt/zabezpieczenie wierzytelności (nie tylko bankowych),
• podział majątku,
• darowizna,
• postępowanie spadkowe,
• aport,
• analiza opłacalność inwestycji,
• poprawa warunków zagospodarowania,
• przygotowanie do postępowania sądowego,
• odszkodowanie (za przejęcie gruntu na cele publiczne, za korzystanie z nieruchomości),
• ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej,
• ustalenie wysokości renty planistycznej,
• aktualizacja wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste,
• określenie kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własność,
• aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości,
• określenie wartości służebności itp.

NASZE REALIZACJE

Nasze realizacje w zakresie wyceny nieruchomości:

• nieruchomości typowe tj. lokalowe o charakterze mieszkalnym, użytkowym, budynkowe, niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne, rolne, leśne itp. (kilkaset wycen nieruchomości typowych),
• sady w Gądowie – Jaszkotle, Biskupicach, Krynicznie, Mokronosie Dolnym, Cesarzowicach, Rogoźnie,
• pola inwestycyjne min. dla: DOM – SYSTEM Sp. z o.o., SAP PROJEKT Sp. z o.o., UPH „AMON” Jan Antosik, BUDIM Sp. z o.o., DEVPOL INVEST, PH OLA Sp. z o.o.,
• nieruchomości biurowe min. dla: CUPRUM Sp. z o.o., CompRot Sp. z o.o., HYGEA S.A., Fortuna Communication Sp. z o.o., Technoprocur Polska Sp. z o.o., ArtConHydral Sp. z o.o., INSERT Sp. z o.o., „City Point” Sp. z o.o., Przedsiębiorstwo Informatyczne YUMA, Projektmanagement Polska Sp. z o.o., NZOZ Mazowieckie Centrum Terapii Hiperbarycznej i Leczenia Ran, EnergiaPro Gigawat Sp. z o.o.,
• inne nieruchomości komercyjne min. dla: DRAGON S.C., Spółdzielni Pracy Transportowo-Spedycyjnej we Wrocławiu, EPI Market, PHU COMEX Sp. z o.o., POLCAMP, VECTRA S.A., Ilpea Sp. z o.o., Kaufland Polska Markety Sp. z o.o. Spółka Komandytowa, Orlen Gaz Sp. z o.o., RADEX S.A., BALOON sp. z o.o., Przedsiębiorstwa Wydawniczo-Handlowego Siedmiogród sp. z o.o., inMedia Polska Sp. z o.o., Zakładów Wyrobów Metalowych Wojciech Nielipiński, Chłodnie Kominowe S.A., PH THART, KAJA – Hurtownia Materiałów do Produkcji Mebli S.C., Wytwórni Pomp Hydraulicznych S.A., Przedsiębiorstwa Budownictwa Wodno-Inżynieryjnego, Inco Veritas S.A., Restauracje Krawczyk, SAS Inwestycje S.A., UNI – TRUCK Sp. z o.o., Bac Investment Sp. z o.o., PPiH EXMED Sp. z o.o.,
• wycena centrum handlowego w Bielanach Wrocławskich dla A4 Centrum Mody Sp. z o.o.
• wycena wartości gruntu przeznaczonego pod MOP dla celów ustalenia odszkodowania na trasie Autostrady Wielkopolskiej na zlecenie BP Polska S.A.
• wycena zespołu parkowo – pałacowego w Łączanach k. Namysłowa,
• wycena zespołu parkowo – pałacowego w Wąsowie k. Nowego Tomyśla,
• wycena zespołu parkowo – pałacowego w Kraskowie w powiecie świdnickim,
• wycena Składowiska Odpadów Komunalnych w Gminie Ziębice,
• wycena Składowiska Odpadów w Bielawie na zlecenie SigmaKalon Deco Polska sp. z o.o.,
• wycena Składowiska Odpadów i Zakład Recyklingu Odpadów w Wałbrzychu dla Mo-BRUK J. Mokrzycki Spółka komandytowa,
• wycena nieruchomości stoczni Szczecińskiej (obszar o wielkości kiludziesięciu hektarów zabudowany obiektami przemysłowymi – hale produkcyjne, magazyny, pochylnie, place składowe z suwnicami i dźwigami portowymi, biurowce, budynki administracyjne, socjalne),
• i wiele innych.