28 lut Opłata adiacencka podziałowa
Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości na skutek dokonania podziału. Zgodnie z treścią art. 98a opłata adiacencka z tytułu podziału może być naliczona na skutek dokonania podziału zgodnie z art. 92 ustawy. Tak więc pierwotny jest podział, a dopiero dokonanie tego podziału powoduje skutki i jako jednym ze skutków jest ewentualna opłata adiacencka. Innymi słowy opłata adiacencka jest powiązana ściśle z podziałem, ale jedynie z tym o którym mówi rozdział 1 działu III ustawy. Podział dokonany zgodnie z innym przepisem nie rodzi skutku w postaci opłaty adiacenckiej. Dlatego podział dokonany w sprawach sądowych może ale nie musi powodować powstania opłaty. Istotne bowiem jest rozróżnienie, na podstawie których przepisów dokonano podziału nieruchomości. Teraz warto jest zastanowić się co to jest podział. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również inne przepisy, nie wprowadzają definicji podziału nieruchomości. Przepisy art. 92 ÷ 100, precyzują natomiast działania podejmowane w stosunku do samej nieruchomości (co oczywiste, nieruchomości jako przedmiotu praw). Przepisy o podziale wprowadzają po prostu pewne procedury i warunki wykonywania tych procedur. Warto też jakoś opisać co to jest podział prawny, choć i tej definicji nie ma w przepisach. Otóż podział prawny jest działaniem (zespołem działań) których skutkiem jest powstanie nowych nieruchomości, oraz/lub podział praw do nieruchomości, które przysługiwały określonym podmiotom. Należy jeszcze przytoczyć kodeksową definicję nieruchomości (art. 46 kc). Nieruchomość jest częścią powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. A wiec tym co oddziela jedną nieruchomość od drugiej jest przysługująca jakiemuś konkretnemu podmiotowi (podmiotom) własność. I definicję działki ewidencyjnej podaną w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2001.38.454): Co się dzieje pod względem skutków przy wykonywaniu podziału w trybie Rozdziału 1 Działu III uogn? Podział ten zgodnie z tym rozdziałem może być dokonany wobec gruntów innych niż rolne i leśne. Tzn. przeznaczonych lub wykorzystywanych (gdy nie ma planu) na cele rolne i leśne. Skutkiem podziału w trybie art. 92 jest powstanie nowych działek ewidencyjnych. Zgodnie z procedurą określoną w tym rozdziale nie powstaje zatem nowy podział prawny a jedynie jest to podział ewidencyjny. Zatem zarówno przed i po podziale właściciel pozostaje bez zmian. Dopiero przeniesienie własności części nieruchomości (np. umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego) wprowadza podział prawny. Z jednym wyjątkiem opisanym w art. 98. Działki wydzielone pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa, SP. Dlatego dokonując podziału ewidencyjnego ze skutków podziału dla opłaty adiacenckiej podziałowej wyłącza się powierzchnię dróg. Wyraźnie oddzielając podział ewidencyjny od prawnego.9.1. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Opłatę adiacencką podziałową pobiera się od właściciela który dokonał podziału ewidencyjnego, a nie prawnego. Tym samym skoro działki wydzielone pod drogi publiczne z mocy prawa zmieniają właściciela, muszą być wyłączone z opłaty adiacenckiej. Inaczej bowiem opłata adiacencka byłaby pobierana od podziału prawnego. Stąd w art. 98a pojawia się zapis3. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. aby wyliczyć wzrost wartości należy wyliczyć wartość przed podziałem i po podziale.
Jakie cechy brać przy wycenie? Przy wycenie wartości bierze się pod uwagę cechy (fizyczne prawne i otoczenia) wycenianej nieruchomości. Zatem nie ma innej możliwości jak przyjęcie powierzchni bez dróg. Inaczej zostałby zniekształcony wynik i zmiana wartości byłaby odniesiona od innej niż wyceniana nieruchomości.
Czy można brać do wyceny po podziale sumę wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału?
Nie wolno. Podział ewidencyjny nie jest podziałem prawnym, a więc gdyby wyceniać każdą z działek osobno, to wyceniałoby się zupełnie różne nieruchomości (patrz definicja art. 46 kc). Tym samym wyliczona różnica wartości odpowiedziałaby na pytanie czym się różni wartość wielu nieruchomości od wartości jednej nieruchomości mającej taką samą powierzchnię jak suma tych innych. Należy zauważyć, że opłata adiacencka podziałowa odnosi się do wzrostu wartości tej samej nieruchomości. I na tym zasadza się kolizja takiego wyliczenia z przepisami.
Czy można jako wartość po podziale wyceniać biznes jaki ma właściciel dokonujący podziału?
Nie wolno. Wartość taka sprowadzała by się do wyliczeń wartości wielu nieruchomości, zsumowania ich i skorygowania (pomniejszenia) o koszty poniesione na biznes oraz skorygowania (pomniejszenia przy pomocy dyskontowania) ze względu na wydłużony czas sprzedaży poszczególnych kawałków. Co do istoty rzeczy mamy wtedy dwie wartości jedna to wartość nieruchomości przed podziałem a druga to wartość biznesu. Jest oczywiste że różnica nie dotyczyłaby wzrostu wartości nieruchomości.
Jeżeli w wyniku podziału zostaną wydzielone działki ewidencyjne a jedna z tych działek jest objęta w PZP przeznaczeniem na cele rolne lub leśne, to czy powierzchnię tą się pomija czy uwzględnia w wyliczeniach wartości dla celu opłaty adiacenckiej podziałowej?
Uwzględnia się. Podział w trybie rozdziału 1 Działu III powoduje powstanie możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej podziałowej. Co oznacza że jak wykonuje się podział zgodnie z art. 92÷100 to nie jest to podział w trybie rolnym. Podział w trybie rolnym dotyczy nieruchomości przeznaczonych w PZP lub wykorzystywanych na cele rolne lub leśne. Z tym, że nawet wtedy tryb art. 92 ÷100 stosuje się o ile w wyniku podziału powstaną drogi lub działki mniejsze niż 3000 m2. A więc: jeżeli jest grunt który jest w PZP pod zabudowę (komercyjna mieszkaniową itp.) i częściowo pod rolę, to bez względu na wielkość tego kawałka roli podziału dokonuje się zgodnie z procedurą rozdziału 1 Działu III uogn. Co w konsekwencji odnosi się w całości do opłaty adiacenckiej podziałowej. Ponieważ nie dokonuje się podziału prawnego więc, powierzchnia części rolnej bierze udział w wyliczeniach adiacentów.